نشر مقترحات خروج الحكومة والبرلمان من مأزق بطلان قانون الإيجارالقديم

مفاجأة…الحكم يلزم الحكومة بزيادة قيمة الإيجار للمستأجرين دون  الإخلاء أو الطرد من الوحدات السكنية

 غموض موقف المستأجرين الإداريين أو التجاريين 

سطرت المحكمة الدستورية العليا، حكما يهم ملايين الملاك والمستأجرين، وذلك بعد أن قضت بعدم دستورية المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، الخاص بتأجير الأماكن السكنية وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. 

وقالت المحكمة الدستورية في حيثياتها: إن ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزيله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه "يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية".

ويبدأ تطبيق أثر الحكم من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي (الدورة البرلمانية الخامسة لمجلس النواب القائم).

وأعملت المحكمة سلطتها في ذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن السكنية.

وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء.

ودعت المحكمة مجلس النواب الإسراع في تنظيم هذه العلاقات وإصدار قانون يراعي التوازن الذي دعت إليه المحكمة الدستورية العليا لضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، قبل أن يبدأ تطبيق هذا الحكم الدستوري فتحدث فوضى في العديد من التعاقدات المستندة إلى القوانين المنظمة للإيجار القديم.

 في السياق ذاتة ينتظر مجلس النواب مشروع قانون الإيجار القديم من الحكومة، وذلك عقب إصدار المحكمة الدستورية العليا حكمًا يقضي ببطلان بعض المواد التي ثبتت القيمة الإيجارية التي تعود لعقود مضت. ويمهد هذا الحكم الطريق أمام مجلس النواب لإعادة صياغة القانون ليتناسب مع الأوضاع الحالية.

وقال محمد الحصى، عضو لجنة الإسكان، إن رئيس البرلمان سيصدر تكليفًا رسميًا للجنة الإسكان بإعداد مشروع قانون الإيجار القديم إذا لم تقدم الحكومة مشروعها قبل انتهاء الفترة المحددة، ومن المقرر أن يتضمن هذا المشروع تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على نحو عادل، مؤكدًا على ضرورة مشاركة لجان مختصة مثل لجنة الإدارة المحلية وحقوق الإنسان لضمان توازن التعديلات المقترحة.

وأوضح الحصى أن الأمانة العامة للمجلس تلقت إخطارًا رسميًا بالحكم الصادر من المحكمة الدستورية، مشيرًا إلى أن البرلمان ينتظر مشروع القانون المعدّل من الحكومة، كونها الجهة التنفيذية المسؤولة وصاحبة الأولوية في تقديم هذا النوع من التشريعات إلى مجلس النواب.

وأكد عضو لجنة الإسكان في البرلمان أن المجلس يمتلك السلطة الكاملة لتعديل قانون الإيجار القديم بشكل شامل، وليس فقط المواد التي أبطلتها المحكمة، مضيقا أن تحديد القيمة الإيجارية بعد التعديل سيتم بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر، كما أشار إلى أن الوضع الحالي، الذي يعتمد على عقود أبرمت في فترات كانت القيم الاقتصادية فيها مختلفة تماما، وأصبح غير منطقي.

جدير بالذكر أن لجنة الإسكان بمجلس النواب، في دور الانعقاد الرابع، اضطلعت بدورها في شأن تعديل قانون الإيجار القديم، وخرجت بعدد من التوصيات في هذا الشأن، لا سيما مع المطالب المتزايدة بضرورة تعديل القانون.

من جانبه يستعد مجلس النواب بناء على الحكم الدستوري الصادر في مناقشة تقرير وتوصيات لجنة الإسكان بالبرلمان بشأن تعديلات قانون الإيجار القديم ليتوافق مع الحكم الصادر من المحكمة،وفقا للتقرير الصادر من لجنة الإسكان حسبما أفدات المصادر داخل اللجة،أن لجنة الإسكان أعددت تقرير شامل وكامل حول تعديلات قانون الإيجار القديم. 

وأوصت اللجنة بضرورة تعديل قانون الإيجار القديم، وهو الأمر الذي أوردته لجنة الإسكان في تقريرها المقدم للجلسة العامة للبرلمان خلال الأيام المقبلة. فهناك عددًا من الحلول المطروحة للخروج من أزمة الإيجارات القديمة، ومنها زيادة القيمة الإيجارية بمبلغ مقطوع بنظام الدفعة الواحدة أو الزيادة بنسبة مئوية مع تحديد حدود دنيا لها أو التدرج في تطبيق القيمة الإيجارية حتى لا تحدث صدمات مفاجئة للمستأجرين.

و الحلول المطروحة أيضًا، تشكيل لجان من الخبراء المختصين، بحيث يتم تحديد سعر لكل منطقة، لأنه لا يمكن المساواة في قيمة الإيجار بين المناطق الشعبية والأخرى الراقية. كذلك الاستعانة بالضريبة العقارية، لأنها بالفعل حددت قيمة هذه الوحدات والقيمة الإيجارية المفروضة لها، وهنا سيتم الاستعانة بمصلحة الضرائب العقارية.

الحلول المطروحة

ومن الحلول المقترحة من اللجنة  رفع القيمة الإيجارية للشقق بما يعادل الأسعار السوقية الحالية، حسب الأماكن والمناطق، مشيرًا إلى أن القانون الحالي المعمول به في الإيجار القديم هو القانون رقم 136 لسنة 1981 والذي ينص على تحديد قيمة الإيجار بـ7% من قيمة الأرض.

وفقا للمعلومات فإن هناك جلسات للحوار الوطني سريعة خلال اليام المقبلة لمناقشة تعديلات القانون والمقترحات قبل مناقشة القانون داخل البرلمان للحصول على رآي مجتمعي حتي لا يتكرر مع قانون الاجراءات الجنائية اذي لا يلقي قبول فئات كثيرة بالمجتمع وعلي {ىسها الأزهر مما يهدد ببطلانة في حالة خروجة بالشكل الحالي.

من جانبه طالب  محمد عيطة الفيومي رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب،  إصدار قانون جديد للإيجار القديم، مضيفا: "المحكمة حددت مدة دور الانعقاد الحالي حتى شهر يوليو 2025 لإنهاء هذا الأمر.

وأكد أن  المشكلة الخاصة بالإيجار القديم مزمنة وقديمة وحكم المحكمة الدستورية سوف يسهم في الإسراع في حل هذه المشكلة 

فيما أكدت النائبة عبلة الهواري، عضو لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس النواب،  أن التعديل على قانون الإيجار القديم يجب أن يتم بطريقة تضمن تحقيق العدالة بين المالكين والمستأجرين، وتجنب أي ظلم قد يلحق بأي طرف.

وأضافت الهواري أنه من الضروري أن تكون الزيادة الإيجارية على أساس القيمة السوقية، وليس بنسبة معينة من العقد الأصلي، لأن ذلك قد يؤدي إلى ظلم الملاك في بعض الحالات التي تكون فيها الأجرة الحالية متدنية مقارنة بالقيمة السوقية الحالية.

كما أكدت أن حكم المحكمة إجبر الحكومة والبرلمان على خروج قانون جديد للإيجار القديم،ووضع حدد للماطلة في القانون عبر السنوات الماضية فالأزمة سوف تنتهي قريبا 

من جانبه  أكد سعيد سلامة أستاذ القانون الدستوري،أن  حكم المحكمة الدستورية العليا الأخير  أرسى قاعدة قانونية جديدة تخص حقوق المستأجرين في الإيجار القديم، لا سيما في ما يتعلق بامتداد العلاقة الإيجارية وزيادة القيمة الإيجارية.

وكشف الخبير الدستوري عن مفاجاة بشأن حكم المحكمة الدستورية،حيث أكد إنه بعد الحكم الأخير، أصبح من الواضح أن التعديلات القانونية المرتبطة بالعلاقة الإيجارية ستقتصر فقط على زيادة القيمة الإيجارية للمستأجرين دون أن تمس حقهم في الإخلاء أو الطرد من الوحدات السكنية.

 كما كشف أن الحكم لم يتطرق إلى المستأجرين الإداريين أو التجاريين، وأشار إلى أن القانون يشمل بالفعل زيادات سنوية في القيمة الإيجارية للأماكن التجارية والإدارية.

وأكد أن الحكم الدستوري أرسى "حجية قانونية جديدة" تقضي بأن العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر يجب أن تكون متوازنة، وألا يتم استغلال المستأجر في حاجة السكن، وهو ما يحول دون استخدام الزيادة في القيمة الإيجارية كوسيلة للضغط على المستأجرين.

وأضاف أنه في هذا السياق، لن يُسمح بتطبيق الزيادة على المستأجرين في المباني القديمة بنفس الطريقة التي تُطبق بها على المباني الجديدة، حيث سيتم أخذ طبيعة المنطقة السكنية ورقيها في الحسبان عند تحديد الزيادة.