الورقي
كيف تؤثر الضوابط الجديدة لبيع الوحدات على السوق العقارى؟
أثار قرار الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، بوضع ضوابط جديدة لبيع وحدات مشروعات التطوير العقاري، حالة من الجدل بين المواطنين والمطوريين العقاريين.
وبموجب قرار رئيس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي، فإن الضوابط سيتم تطبيقها على كل مشروعات التطوير العقاري، بما في ذلك كل مشروعات التنمية والتطوير السكني والسياحي، وسيتم تطبيقها على كل المشروعات والمراحل الجديدة.
ومن أهم هذه الضوابط والمعايير، التي وافق عليها الدكتور مصطفى مدبولي رئيس الوزراء، أن يلتزم المطور بفتح حساب بنكي مستقل للمشروع أو المرحلة يتم فيه إيداع وصرف كل ما يخص المشروع أو المرحلة من إيرادات ومصروفات، سواء كانت شيكات أو نقدًا فيما عدا الإنفاق على الخدمات والمرافق الأساسية خارج إطار المرحلة.
كما تشمل الضوابط الالتزام بالبرنامج الزمني المقدم من المطور والمعتمد من جهة الولاية لتنفيذ المشروع أو المرحلة.
ونصت الضوابط، على أنه مع عدم الإخلال ببنود التعاقد المبرمة بين المطور العقاري والعميل، في حالة تأخر المطور العقاري في تسليم الوحدة العقارية المباعة إلى العميل عن الموعد المتفق عليه في العقد المبرم، شريطة التزام جهة الولاية بشرط التعاقد واستخراج التراخيص طبقا للقوانين المنظمة.
تأخير في الجدول الزمني ومنع دخول الصغار
يرى بعض المطورين العقاريين، أن هذه الضوابط ستخلق بعض المشكلات لديهم لتنفيذ الطريقة الجديدة للقيام بأعمالهم، ومن المتوقع أن يشهدوا بعض المقاومة على المدى القصير ستؤخر الجدول الزمني للمشروع، أبزرها موافقة من وزارة الإسكان لكل مرحلة من مراحل البناء وتقديم تقارير منتظمة عن تقدمهم في الأعمال، ولكن في المقابل على المدى الطويل، سيكون لدينا سوق أكثر تعافيا.
ولفت المطورون، إلى أن ضوابط الجديدة ستكون بمثابة حاجز أمام دخول المطورين الجدد إلى السوق العقاري، والذي سيكون في صالح كبار المطورين، حيث بموجب الضوابط، سيُطلب من الشركات إيداع ما يصل إلى 20% من قيمة المشروع في حساب مصرفي قبل أن تتمكن من بدء بيع الوحدات، إضافة إلى تخصيص 5% أخرى لتغطية المبالغ المستردة المحتملة، وهو ما سيضر صغار المطورين ممن لا يملكون ميزانيات عمومية قوية.
الوعاء الآمن للادخار
وفي هذا السياق، رحب داكر عبد اللاه، عضو شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية وعضو لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، بقرار رئيس الوزراء الذي يلزم بإدراج ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقاري وإدراجها ضمن ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين لضمان حقوق المشترين.
وأضاف «عبد اللاه»، أن قرار رئيس الوزراء والبنود التي شملها القرار تصب في مصلحة المواطن أولًا وتقضي على إخلال قطاع العقارات والمطورين العقاريين غير الجادين؛ مما ينعكس على قوة قطاع العقارات في مصر ومصداقيته.
وأشار إلى أهمية إلزام المطور العقاري بجدول زمني لتسليم الوحدات للمواطنين وفتح حساب بنكي باسم المشروع تودع فيه أموال المشترين وحساب مدين في حالة اقتراض المطور العقاري وإمكانية تقسيم المشروع على مراحل للتسليم وقيام جهة الولاية بوضع المخطط العمراني وضوابط بيع الوحدات وإدراجها ضمن عقد بيع جهات الولاية للمطور العقار.
وذكر «عبداللاه»، أنه فيما يتعلق بالمشروعات العقارية والجاري تنفيذها حاليًا يتم توفيق أوضاعها طبقا للقرار الجديد في مراحل المشروع التي لم يتم البدء فيها، مؤكدا أن مثل هذه القرارات تشجع المقبلين على شراء وحدات سكنية في دفع أموالهم في مشروعات تحت الإنشاء.
وأوضح داكر عبد اللاه، أن القطاع العقاري في مصر يتمتع بفرص واعدة خلال الفترة القادمة نتيجة لقيام الدولة بإنشاء 17 مدينة جديدة وتنامي الطلب على شراء العقار المصري وإيمان البعض بأن العقار ما زال هو الوعاء الآمن للادخار.
السوق العقاري ينمو بشكل كبير
وبدوره، قال المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري ووكيل لجنة الإسكان في مجلس النواب، إن السوق العقاري ينمو بشكل كبير جدًا في السنوات الأخيرة، مشيرًا إلى أن السوق العقاري قطاع مهم للغاية.
وأضاف، أن قرارات رئيس مجلس الوزراء ستضبط السوق العقاري بشكل كلي، وتعتبر ضمانًا للمشتري.
البرلمان يناقش الضوابط
وبدوره، قال الطاهر عبد الحميد، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، إنه سيتم مناقشة قرار الدكتور مصطفى مدبولي رئيس مجلس الورزاء، داخل البرلمان الأيام القليلة المقبلة.
وأضاف في تصريحات خاصة لـ«النبأ»، أن المادة التي تنص على عدم الإعلان عن الوحدات قبل عرض المخطط النهائي على مجلس الورزاء والموافقة عليه، تختلف عن قرار رئيس الجمهورية عبد الفتاح السيسي بعدم الإعلان عن المشروعات إلا بعد الانتهاء من 30% منها.
ونفى «عبد الحميد»، إلغاء قرار الإعلان عن المشروعات السكنية إلا بعد الانتهاء من 30% منها، لافتًا إلى أن القرار مهم جدًا بالنسبة للمشروعات الكبرى وخاصة التي يقوم بها المطورون العقاريون في المدن الجديدة.
وأشار عضو لجنة الإسكان، إلى أن القرار في صالح المشتري، وينظم السوق العقاري، ويحدد مهام المطور العقاري، التي سيسير عليها الفترة المقبلة وخلال تنفيذ مشروعاته.
مصداقية وثقة
بينما قال المهندس عبد المجيد جادو، خبير التقييم العقاري، إن الضوابط الجديد صارمة وتعطي نوعا من المصداقية والثقة للمستهلك العقاري في تنفيذ المشروعات.
وأضاف في تصريحات خاصة لـ«النبأ»، أن هناك مشكلات حدثت للمطورين العقاريين بسبب ارتفاع أسعار المواد الخام وسعر الدولار، أبزرها التعثر المادي، وهو الأمر الذي سيؤدي إلى زيادة أسعار العقارات على المستهلك ومن ثم سيتسبب في أزمات لا حصر لها، والضوابط التي أصدرها رئيس مجلس الورزاء ستخفف تلك الأعباء على المطور والمستهلك.
وأوضح خبير التقييم العقاري، أن إنشاء حساب بنكي لكل مشروع يعطي انضباطا للمدخلات والمخرجات للمشروعات، قائلًا: «هيمنع المشروعات الوهمية فهناك مشروعات بقالها 10 سنين متنفذتش».
