الورقي
حلول وحيل المطورين العقاريين للخروج من مأزق تأخر تسليم الوحدات
يعاني السوق العقاري من أزمات، خلال الأيام الماضية، التي تؤثر على عمليات البناء والتسليم للعملاء؛ ما تسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل مبالغ فيه لتصل نسبة الزيادة إلى 85% عام 2023 مع توقعات حدوث موجات جديدة، خلال الأيام المقبلة.
وجاء ذلك في الوقت نفسه، الذي تشهد أسعار مواد البناء ارتفاعا غير مسبوق ليصل سعر الحديد إلى 62 ألف جنيه، حسب غرفة الصناعات المعدنية باتحاد الصناعات.
وقال المطورون العقاريون، إن سبب الأزمة في ندرة وارتفاع سعر الدولار ليصل إلى 68 جنيهًا في السوق الموازية، لافتين إلى أن الأزمة لا تقتصر فقط على مواد البناء، ولكنها وصلت إلى أعمال التشطيب وهو ما يؤخر عمليات التسليم إلى 18 شهرا.
وأضاف آخرون، أن أزمة تسليم الوحدات أجبرت بعض المطورين إلى الإعلان عن مشروعات ووحدات جديدة لجمع «كاش» وتغطية تكلفة الوحدات القديمة للانتهاء منها وتسليمها لبعض العملاء، وتمديد فترة تسليم الوحدات الجديدة لتصل إلى 10 سنوات.
بينما قرر البعض، رفع أسعار الوحدات على العميل أو دفع قيمة الحجز كاملة بزيادة تقدر بفائدة البنوك الحالية، أو التفاوض مع العميل للوصول إلى موعد نهائي للتسليم.
الإقبال مستمر على شراء الوحدات السكنية
وفي هذا السياق، قال أحمد لطفي، الخبير العقاري، إن السوق العقاري بالفعل يشهد أزمة في التسليمات وهو الأمر الذي أجبر بعض المطورين إلى وصول حل مع العملاء للتفاوض على موعد نهائي للتسيلم، لافتًا إلى أنه هناك من تقبل الوضع وآخرين رفضوا.
وأضاف، في تصريحات خاصة لـ«النبأ»، أن سعر طن الحديد تخطى الـ60 ألف جنيه، ما يمثل تحديا جديدا للمطور العقاري، في تسليم الوحدات بخلاف ارتفاع جميع مواد البناء الأخرى، وزيادات مستمرة في سعر الدولار بالسوق الموازية، بجانب أزمات الاستيراد التي موقوف بعضها وآخر مكدس بالموانئ.
وأشار «لطفي»، إلى أن هناك زيادات كبيرة في الأسعار، بالإضافة إلى أن المطورين قرروا زيادة الأسعار 2.50% يوميا؛ نتيجة زيادة الدولار وندرته.
وأوضح أنه بالرغم من التحديات التي تواجه السوق العقاري، إلا أنه لا يزال قويا وقائما وله أساسياته الثابتة، مؤكدًا أن الإقبال مستمر على شراء الوحدات السكنية بعد ارتفاع الأسعار.
وأكد أحمد لطفى، أن المطور العقاري هو القادر على إدارة الأزمة وحلها؛ لأن السوق يشهد نوعًا من المرورنة، متابعًا: «السعر الذي يتم إعلانه من المطور يجب أن يشمل تكلفة البناء، مع عدم تطويل مدة السداد لعدم ضغط العميل وسرعة دورة رأس مال المطور».
تضاعف أسعار المواد الخام
ومن ناحيته، قال هاني العسال، عضو لجنة الإسكان والإدارة المحلية والنقل بمجلس الشيوخ، ومؤسس مجموعة مصر إيطاليا العقارية، إن السوق العقاري قوي وهو الأساس في نهضة مصر، ولكنه يقوم على الاحتياج والعكس.
وأضاف، في تصريحات خاصة لـ«النبأ»، أن كلما زاد الطلب وانخفض المعروض ارتفع السعر، لافتًا إلى أن الأزمة الحالية؛ نتيجة دراسة الجدوى، في ظل التضخم السريع؛ لأن جميع المواد الخام والمدخلات تضاعف سعرها.
وأشار «العسال»، إلى أن المطورين لم يكن لديهم تنبؤات بما سيحدث في السوق من تقلبات بسبب ارتفاع سعر الدولار والذي ترتب عليه زيادات غير مسبوقة في أسعار خامات الإنتاج.
وحول تأخر الاستلام، أوضح عضو لجنة الإسكان، أن تأخر الاستلام لا مانع فيه إذا كان هو حل للأزمة، ولكن الأزمة ليست في تأخر الاستلام ولكن في عدم قدرة المطور على تنفيذ الوحدات بالسعر الحالي للمواد الخام الجديدة.
وأكد أن الحل في إعادة دراسة الأسعار من قبل شركات التطوير العقاري، وحساب الفرق من العميل، وإذا لم يوافق العميل يتم إعادة مبلغ الحجز بزيادة تقدر بقيمة «فائدة البنك المعلنة».
تحذيرات من بيع الأراضي بالدولار
وحول وضع السوق، قال المهندس داكر عبد اللاه، عضو شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية، إن السوق يشهد حالة من الارتباك بالقطاع العقاري نتيجة لارتفاع سعر الدولار في السوق الموازية وارتفاع أسعار مواد البناء بشكل كبير، خلال الفترة الأخيرة؛ مما أدى إلى عدم وضوح الرؤية في تسعير بيع الوحدات.
وأَضاف داكر عبد اللاه، إلى أن القطاع العقاري يعمل بنوع من التحوط لارتفاع أسعار الدولار ومواد البناء في عمليات البيع ومنها شراء مستلزمات ومواد البناء بكميات كبيرة ووقف البيع في بعض المشروعات، أو تأجيل بيع بعض وحدات المشروع واعتبارها وعاء ادخاري يحافظ على سير العمل بالمشروع إذا ارتفعت الأسعار بنسب كبيرة غير متوقعة كما هو الوضع الحالي أو العمل على تقليل مدة الأقساط مع العملاء بحوافز مرضية.
وطرح المهندس داكر عبد اللاه، تصورا للاستثمار الأمثل بالقطاع العقاري وإحداث طفرة أكبر في تنفيذ المشروعات وتحقيق مبيعات أعلى من خلال عدد من النقاط التي يجب العمل عليها خاصة في ظل الأوضاع الاقتصادية العالمية والمحلية الحالية منها مقترح ببيع الأراضي للمطورين العقاريين بأقساط 10 سنوات ومقدم 5% كما يفعل المطورون في بيع وحداتهم للعملاء، خاصة أن سعر الأرض يمثل 50% من تكلفة المشروع مع التسريع في منح التراخيص اللازمة لبدء المشاريع وحل التحديات التي تواجه التسجيل العقارى.
ودعا إلى منح تسهيلات ائتمانية للمشروعات العقارية تحت الإنشاء، مثل إقراض البنوك لشركات التطوير العقاري مقابل الشيكات الآجلة من العملاء مع تحمل المطور فائدة البنك نظير قيمة الإقراض.
وشدد على ضرورة إلغاء رسوم الإغراق على واردات الحديد وفتح الاستيراد لإحداث توازن بالسوق وخفض سعر الحديد الذي تخطى سعر الطن فيه حاجز الخمسين ألف جنيه، ومنح مدد إضافية للمطورين في تسليمات المشروعات الخاصة بالعاصمة الإدارية وكذلك المشروعات الحكومية.
