الورقي
بعد قرار إعمار الإمارتية..
أسرار ربط سوق العقارات في مصر بأسعار الدولار
أثار قرار شركة الإمارتية «إعمار مصر للتنمية»، بربط سعر بيع الوحدات بالدولار، حالة من الجدل بين المواطنين الفترة الماضية، حيث اعتبره البعض بداية لدولرة الاقتصاد، هو ما يرفع أسعار العقارات ويزيد من الضغط على العملة الخضراء.
وكانت شركة إعمار مصر للتنمية، ربطت سعر بيع الوحدات في مرحلة جديدة من مشروعها «آب تاون كايرو» في القاهرة بسعر صرف الدولار الأمريكي أمام الجنيه في إجراء غير مسبوق.
وأخطرت إعمار مصر العملاء بوجود خطط سداد مرتبطة بالدولار الأمريكي للمشروعات التي ستطرحها، كأحد حلول مواجهة ارتفاع تكلفة الإنشاء الناتجة عن تذبذب سعر صرف الجنيه المصري أمام العملات الأجنبية.
وبموجب نظام التعاقد الجديد، يلتزم مشترو الوحدات بدفع ما يعادل سعر الدولار وفقًا لسعر الصرف الرسمي في تاريخ استحقاق كل شيك، ويستمر المشترون في دفع المبلغ المتعاقد عليه بما يعادل السعر الرسمي للجنيه مقابل الدولار في تاريخ العقد، المحدد بسعر 31 جنيهًا مصريًا للدولار، وتتحمل شركة إعمار مصر مخاطر انخفاض الجنيه من المستويات الحالية إلى 35 جنيهًا للدولار.
تباطؤ المبيعات
وبحسب العقد، يتحمل المشتري مخاطر ارتفاع سعر الدولار بين 35 جنيهًا و40 جنيهًا، حيث سيتم تحديد المدفوعات المتبقية بأحدث سعر للجنيه مقابل الدولار قبل التسليم، كما يمكن للمشترين الأجانب إيداع الأقساط بالدولار الأمريكي.
وحسب تقرير بنك الاستثمار سي أي كابيتال، فإن قرار البيع بالدولار من شركة إعمار مصر سيؤدي لمزيد من التباطؤ في المبيعات في القطاع العقاري، حيث أظهرت المؤشرات الأولية من المطورين العقاريين أحجامًا أقل هذا العام، ويمكن أن يؤدي اعتماد مثل هذه الخطة إلى زيادة تباطؤ السوق والمبيعات.
وذكر التقرير أنه مع قرار المطورين بتسعير الوحدات سيلتزم المشترون في الخطة الجديدة بدفع أقساط بالدولار حسب سعر الصرف الرسمي في تاريخ استحقاق كل شيك، حيث يمكن أن تؤثر هذه الخطوة بشكل مؤقت على مبيعات إعمار إذا لم يتبع المطورين العقاريين الآخرين نفس النهج.
وأكد التقرير أن مرونة قاعدة عملاء شركة إعمار مصر يجب أن تسمح بالاستيعاب الكامل لخطة سداد الأقساط بالدولار وأن تكون ملاءمة لهم، حيث تعكس هذه الخطوة طريقة جديدة أكثر إبداعًا لمعالجة الزيادات في الأسعار التي شهدها السوق العقاري مؤخرا، بداية من ارتفاع في تكاليف مواد البناء والقوى العاملة؛ مما يعني ارتفاع تكاليف البناء المختلطة بمقدار 40%، خاصة في ظل اهتمام المطورين العقاريين بالاهتمام أكبر بتكاليف البناء خلال العامين الماضيين.
قرار غير منطقي
وفي هذا السياق، قال المهندس عبد المجيد جادو، خبير التقييم عقاري، إن ربط سعر العقارات أو الوحدات السكنية بالدولار غير منطقي، متابعًا: «من المفترض العملة المحلية في الدولة الجنيه وليس الدولار».
وأَضاف في تصريحات خاصة لـ«النبأ»، أنه في نفس الوقت الدولار أصبح ضيف غير مرغوب فيه في مصر، ولكنه أمر واقع لأنه مدخل أساسي في صناعة أي عقار، مشيرًا إلى أن دائرة صناعة العقارات في مصر أصبحت مرتبطة بالتضخم وارتفاع سعر الدولار أمام الجنيه.
وأوضح «جادو»، أن هدف شركة إعمار من ربط سعر الوحدات بالدولار، وهو تثبيت أسعار العقارات في المستقل، لافتًا إلى أن الأسعار خلال الفترة المقبلة لن تكون مستقرة على الإطلاق، وخاصة بعد وصول سعر الحديد إلى 42 ألف جنيه والأسمنت تخطي 200 جنيه، بخلاف ارتفاع التشطيبات والمصنعية.
وتابع: «دايمًا هناك ترقب لارتفاع الأسعار وخاصة في سوق العقارات وهو ما يدفع البعض إلى فرض حساب خسائر رأس المال؛ الناتجة عن فروق العملة المحلية والدولار».
وواصل: «جميع المطورين العقاريين تأثروا بالأزمات الحالية من ارتفاع التضخم والأسعار ولكن بشكل قاطع هي أزمة وستنتهي قريبًا»، مستبعدًا تطبيق الأمر على باقي الشركات لأن مصر تتعامل بالجنيه بجانبها أنها تحاول تنويع سلة العملات بعيد عن الدولار.
وتوقع خبير التقييم العقاري، عدم استمرار شركة إعمار في ربط أسعار الوحدات السكنية بالدولار، موضحًا أن السوق المصري متنوع الموارد وباستغلالها يمكن الاستغناء عن الدولار.
وطالب المهندس عبد المجيد جادو، بتوفير أرض بحق الانتفاع لبيع وحدات سكنية بسعر التكلفة، مشيرًا إلى أن ذلك ينشط سوق العقارات ويبعده عن الكساد والركود العالمي ويخفض الأسعار.
تحركات غير مضمونة
من ناحيته، قال النائب ثروت فتح الباب، عضو لجنة الإسكان والإدارة المحلية والنقل بمجلس الشيوخ، إن الاقتصاد المصري في حالة استقرار، مؤكدًا أن خطوات شركة إعمار لن تؤثر على سوق العقارات في مصر.
وأضاف في تصريحات خاصة لـ«النبأ»، أن شركة إعمار حددت في حالة ارتفاع سعر الدولار عن 35 جنيهًا سيقوم العميل بسداد فروق الأسعار، متوقعًا عدم ارتفاع سعر الدولار الفترة المقبلة.
وأشار «فتح الباب»، إلى أن إعمار شركة إمارتية وتأخذ احتياطاتها اللازمة وفقًا للاتفاقات الدولة والسعر العالمي، موضحًا أن تحركات السوق خلال الفترة الماضية كانت غير مضمونة.
وتابع: «الأمر لن ينتشر في السوق المصري، حيث في المقابل يوجد كيانات كبيرة لم تغيير الأسعار مثل مجموعة هشام طلعت، وشركة أوراسكوم للعقارات وهايد بارك».
وتوقع عضو لجنة الإسكان والإدارة المحلية والنقل بمجلس الشيوخ، عدم استمرار وضع ربط مشروعات شركة إعمار مصر بسعر الدولار، لافتًا إلى أن الأمر لن يلقي قبول المواطنين.
