ضعف حركة البيع والشراء يهدد بحدوث «فقاعة عقارية» في مصر

أعلنت كبرى الشركات العقارية في مصر عن عروض مغرية بأقساط تصل إلى 10 و12 سنة، في خطوة أثارت الكثير من الجدل في السوق العقارية، التي تعاني من حالة ركود كبيرة، وتهدد بحدوث فقاعة عقارية.

وتضم قائمة الشركات التي قدمت عروضًا بالسوق العقاري المصري كبرى الشركات العقارية مثل: بالم هيلز، ماونتن فيو، لافيستا، كريد، تطوير مصر، صبور، مصر إيطاليا، والتي تصل إلى صفر مقدمات، والتقسيط علي 12 سنة؛ وهو ما يثير عدة تساؤلات حول مصير السوق العقاري واستقراره في المستقبل بمصر؟ وهل مصر تدخل في فقاعة عقارية؟ أم أن أسعار العقارات تنهار وتباع بأقل من نصف سعرها؟.

وفي هذا الصدد تناقش «النبأ الوطني» أزمة السوق العقاري في مصري حيث يعتبر السوق العقارية من أبرز القطاعات الاقتصادية التي شهدت -مؤخرا- زيادة هائلة في أسعارها بمختلف المدن خصوصًا في القاهرة والمدن الكبرى، مما يعكس تباينًا كبيرًا بين الأسعار الفعلية والقدرة الشرائية للمواطنين، ويترافق ذلك مع ظواهر تتعلق بعروض مشروعات عقارية ضخمة وتضخم في العرض مقارنةً بالطلب الفعلي.

وفي ظل الظروف الاقتصادية الحالية التي تشهدها البلاد، من بينها الركود الاقتصادي الذي أثر على القدرة الشرائية للمواطنين وقلص من الطلب على العقارات، قامت العديد من الشركات العقارية باتخاذ إجراءات جديدة للتكيف مع هذه التحديات بتقديم تسهيلات في الدفع تشمل العروض التي تتيح للعملاء شراء الوحدات العقارية دون دفع مقدم وتقسيط مريح، وتهدف هذه التسهيلات إلى تحفيز الطلب في السوق العقارية وذلك عبر تخفيف العبء المالي على العملاء وتشجيعهم على إتمام عمليات الشراء في وقت تشهد فيه السوق حالة من التباطؤ.

الركود الشديد

في هذا السياق، أكد الدكتور الحسين حسان، الخبير التنموي والعقاري، أن مصر بها طفرة معمارية بشكل كبير جدا لكن هناك مؤثرات وظروف اقتصادية تؤثر على فكرة شراء العقارات بشكل كبير، لافتا إلى أن هناك تزايدا كبيرا في الفترة السابقة في سوق العقارات بوجود مليون و200 ألف وحدة سكنية، وأكثر من 38 مدينة من مدن الجيل الرابع، وتزايد الزحف العمراني بنسبة 7%.

وأضاف «حسان»، أن الدولة في الأيام الأخيرة أنجزت في إجراءات التصالح بشكل كبير للغاية، كما أنها بدأت في وضع حلول لبعض مشكلات العقارات ومن أهمها الإيجار القديم مما يعود بالفائدة على المواطن.

وأوضح أن عروض السوق العقارية الآن متعددة العروض في المدن القديمة والجديدة، مشيرا إلى أن الدولة سمحت بفتح التراخيص من جديد، مؤكدا أن كل هذه مؤثرات رئيسية على العرض والطلب.

وأكد أن هناك ركودا في سوق العقارات بسبب الظروف الاقتصادية والأولويات الخاصة بكل مواطن، حيث إن هناك جزءًا من المواطنين بدأ في الإحجام عن شراء العقارات؛ نظرًا للتكلفة الكبيرة.

وأشار الخبير العقاري، إلى أن هناك -مؤخرا- تسهيلات في الدفع عند شراء العقارات من قبل الشركات العقارية؛ بسبب الركود الشديد، مؤكدا أن من المفترض يكون هناك تقليل في أسعار العقارات، لا سيما أن التكلفة أقل بكثير من البيع، حيث يصل إلى أكثر من 10 أضعاف التكلفة الحقيقية مما يؤثر على المواطن بشكل سيء خاصة في عدم الإقبال على الزواج بسبب التكاليف العالية.

فقاعة عقارية

ومن جانبه، أكّد الدكتور السيد خضر، الخبير الاقتصادي ومدرس الاقتصاد، ومدير مركز الغد للدراسات الاستراتيجية والاقتصادية، وجود فقاعة عقارية بالفعل في سوق العقارات في مصر مما يؤثر بشكل كبير بالركود الاقتصادي والمشاكل العالمية، خاصة فى ظل استمرار التوترات والصراعات فى منطقة الشرق الأوسط ومدى تأثيرها على سوق العقارات، وبالتالى تؤثر على القوة الشرائية.

وأضاف «خضر»، أن تراجع الطلب على العقارات له تأثير على المبيعات والركود ما أدى إلى انخفاض الطلب على الشراء، مما أثر على مبيعات المطورين وجعلها أصعب، كذلك تأتى عملية تأجيل الشراء العديد من المواطنين، حيث يؤجلون قرارات الشراء حتى تتحسن الظروف الاقتصادية.  

وتابع أن وجود فقاعة عقارية أثر على التمويل وارتفاع أسعار الفائدة حيث تؤدى إلى زيادة تكاليف الاقتراض والتى تجعل الحصول على تمويل شراء العقار أكثر صعوبة، مما يحد من القدرة الشرائية للمواطنين، أيضا تراجع البنوك عن الإقراض فأصبحت البنوك أكثر حذرًا في منح القروض، مما يزيد من صعوبة الحصول على تمويل.

وأشار إلى أن وجود فقاعة عقارية أثر على سوق الإيجارات وزيادة في أسعار الإيجارات بسبب نقص المعروض، وتراجع مستوى المعيشة للمواطنين، ومن ناحية أخرى، فإن الركود في العقارات فرصة للمستثمرين الذين يبحثون عن عقارات بأسعار مخفضة.

وتابع أن عملية ركود في سوق العقارات، ناتجة لعدة عوامل، مثل ارتفاع أسعار الفائدة مما تؤدي إلى زيادة تكلفة الاقتراض، مما يقلل من قدرة المشترين، حيث إن أسعار العقارات ترتفع بشكل أسرع من الدخل، مما أدى إلى تجنب الشراء، وزيادة العرض، حيث إن تزايد العرض من العقارات قد يؤدي إلى تراجع الأسعار وبالتالي يؤدي إلى ركود السوق، إضافة إلى الظروف الاقتصادية التي تؤثر -أيضًا- على قدرة الأفراد على شراء المنازل، والأحداث العالمية ومن بين هذه الأحداث الحروب المجاورة والأزمات السياسية.

وأكد الخبير الاقتصادي، ومدير مركز الغد للدراسات الاستراتيجية والاقتصادية، أن تأثير الركود أدى إلى انهيار كبير في مبيعات العقارات، مما أثر على مطوري العقارات والمستثمرين، لافتا إلى أن هناك حالة من ارتفاع الأسعار بشكل غير مستدام، كما تجاوزت القيم الحقيقية.