الورقي
4 ثغرات خطيرة في مبادرة التمويل العقارى الجديدة
تمويل الوحدات المخالفة المتصالح عليها يفتح الباب أمام عودة العشوائيات
العقود الصورية وسيلة للتحايل على إجراءات "قرض التمويل"
أسعار الوحدات تحرم البسطاء من السكن فى المدن الجديدة
مدبولى: إضافة برنامج مؤقت يتعلق بنسب الفائدة وسنوات السداد
شكرى: المبادرة تتطلب تدخل البنك المركزى لتسهيل الإجراءات على العملاء
رجب: يوجد رهن من الدرجة الأولى وتنازل عن التخصيص بصفة مؤقتة
فاضل: هناك ثغرات تخترق المبادرة وتتطلب إجراءات دقيقة لسدها
أعلن البنك المركزي المصري، الثلاثاء 13/7/2021، رسميًا شروط مبادرة التمويل العقاري الجديدة 2021، التي أطلقها الرئيس عبد الفتاح السيسي، بسعر فائدة متناقص 3%، وأطول فترة سداد تصل لأول مرة تصل إلى 30 عامًا.
وقال البنك المركزي، إن المبادرة تأتي تنفيذا لتوجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي، بإتاحة الفرصة للمواطنين من محدودي ومتوسطي الدخل للحصول على سكن ملائم بأسعار مدعمة وعلى فترات زمنية طويلة الأجل.
وأطلق البنك المركزي مبادرة للتمويل العقاري بتيسيرات تتضمن تخصيص مبلغ 100 مليار جنيه من خلال البنوك أو شركات التمويل العقاري لتمويل شراء الوحدات السكنية لمحدودي ومتوسطي الدخل.
وحول شروط المبادرة، أوضح البنك المركزي أنه بالنسبة لمحدودي الدخل، تنطبق المبادرة على محدودي الدخل الذين يتم تحديد قيمة الدخل والوحدات الخاصة بهم من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، بحيث يبلغ الحد الأقصى لصافي الدخل الشهري حاليًا 4.5 ألف جنيه للفرد الأعزب و6 آلاف جنيه للأسرة، وأن تبلغ قيمة الوحدة حاليًا 350 ألف جنيه مصري، ويتم دفع 10% دفعة مقدمة.
وأشار إلى أنه بالنسبة لمتوسطي الدخل المستفيدين من المبادرة يبلغ الحد الأقصى لصافي الدخل الشهري 10 آلاف جنيه للفرد الأعزب و14 ألف جنيه للأسرة.
وبحسب المركزي يدفع 15% دفعة مقدمة كحد أدنى من إجمالي قيمة الوحدة التي يصل سعرها حتى 1.1 مليون جنيه كحد أقصى، أما بالنسبة للوحدات التي يزيد سعرها عن 1.1 مليون جنيه وحتى 1.4 مليون جنيه فيتم دفع 20% دفعة مقدمة كحد أدنى من إجمالي قيمة الوحدة.
وتشترط المبادرة أن يكون المستفيد مصريًا، مع إمكانية استفادة أصحاب المهن الحرة والحرف وذوي الاحتياجات الخاصة ممن لهم دخل وأصحاب المعاشات من المبادرة وبحيث لا يتعدى عمر المستفيد 75 عاما بنهاية مدة التمويل، على أن تكون الوحدات بغرض السكن الدائم فقط وليس الموسم.
وحدد المركزي شرطًا بأن الوحدات كاملة التشطيب وجاهزة للسكن مع السماح للبنوك بقبول ضمانات بديلة في حالة عدم إمكانية تسجيل الوحدة وبالتالي تعذر رهنها.
وقال المركزي إنه بهدف تحقيق العدالة المجتمعية، وإتاحة الفرصة أمام جميع المواطنين للاستفادة من مبادرات التمويل العقاري التي تطرحها الدولة، ولاستفادة أكبر عدد ممكن منها، تشترط المبادرة الجديدة عدم استفادة العميل أو الأسرة من مبادرات التمويل العقاري السابقة، مع إتاحة التمويل لوحدة واحدة فقط في إطار المبادرة الجديدة.
وأضاف أن المبادرة تأتي دعمًا لتوجه الدولة لتوفير سكن مناسب وحياة كريمة للمواطنين البسطاء ممن يرغبون في تملك وحدات سكنية وذلك من خلال تخفيف الأعباء عليهم، وذلك استكمالًا لما تم إصداره من مبادرات للتمويل العقاري من قبل البنك المركزي خلال الأعوام السابقة.
وكان الرئيس عبد الفتاح السيسي في 14 مارس الماضي 2021، قد وجه خلال اجتماعه بقيادة البنك المركزي المصري بضرورة بلورة وإطلاق برنامج جديد للتمويل العقاري لصالح فئات محدودي ومتوسطي الدخل لدعم قدرتهم على تملك الوحدات السكنية، وذلك بقروض طويلة الأجل تصل إلى ٣٠ سنة وبفائدة منخفضة ومبسطة لا تتعد 3%.
وبالرغم من أن فكرة التمويل العقاري في الأساس تتطلب توعية المواطنين من أجل الاندماج والاستجابة والمشاركة في الاستفادة من مبادرات الدولة في هذه الشأن إلا أنه مازالت هناك خطوط عريضة في المبادرة لم يتم الكشف عنها حتى الآن، كما إنه مازالت هناك ثغرات خطيرة في المبادرة، حسبما ذكر الخبراء العقاريون.
4 ثغرات
الثغرة الأولى تتعلق بنسبة الفائدة على مبلغ القرض وسنوات السداد، فالمبادرة الأساسية نصت على أن نسبة الفائدة لا تتعدى 3% متناقصة على أن يتم التقسيط لسنوات تصل لـ30 عامًا، وهو الأمر الذي ربما يتسبب في خروج الكثير من جهات التمويل العقاري خاصة «الشركات» من المبادرة وعزوفها عن المشاركة فيها، لكون أن تلك الجهات ترى أن المردود الاقتصادي الذي يعود عليها من توفير تمويلات بفائدة 3% على فترة سداد 30 سنة ضئيل جدًا حتى وإن كان البنك المركزي يمول فرق الفائدة، عند المقارنة باستثمارات وتمويلات أخرى.
أما الثغرة الثانية تتمثل في أن المبادرة سوف تمول الوحدات السكنية المخالفة والتي تم عمل تصالح عليها، وهذه الوحدات معظمها بالمناطق العشوائية، وهذا يفتح الباب على مصراعيه مرة أخرى نحو الاتجاه إلى السكن في المناطق العشوائية التي أنشئت على غفلة من الزمن في غياب القانون.
وتتمثل الثغرة الثالثة في سعر الوحدة السكنية بالنسبة لمحدودي الدخل والذي تم تحديده بسعر 350 ألف جنيه، وهذا الأمر يعني أن شريحة محدودي الدخل لن تستفيد من وحدات المدن الجديدة إلا تلك الوحدات التي ستطرح من خلال الإسكان الاجتماعي، لكون أن هذا السعر غير متوافر لأقل وحدة من وحدات شركات القطاع الخاص بالمدن الجديدة، مما يجبر هذه الشريحة من الأفراد إلى الاتجاه نحو السكن العشوائي ومن خلال المبادرة.
الثغرة الرابعة والأخطر في مبادرة التمويل العقاري، ليس هناك بند يمنع أن يتقدم أي شخص بشراء وحدة بعقد صوري من أحد أقرابه وليكون أخاه مثلًا، بهدف الحصول على قرض التمويل العقاري بفائدة 3% على فترة سداد تصل لـ30 سنة وصرفه في نشاط آخر، وهذا الأمر ربما يتسبب في توجيه جزء كبير من أموال المبادرة لأنشطة أخرى خفية غير نشاط التمويل العقاري بفضل هذه الثغرة الخطيرة.
الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، كشف عن برنامج مؤقت ضمن المبادرة ربما يغير نسبة الفائدة المحددة بـ3% متناقصة، وكذلك سنوات السداد، وهذا ربما يكون من خلال بنود أخرى تحت مسميات مختلفة كمصاريف إدارية مثلًا.
وقال «مدبولي»: «جرى التنسيق والتعاون بين مختلف الجهات المعنية بتنفيذ مبادرة التمويل العقاري الجديدة، خاصة مسئولي البنك المركزي، وذلك للوصول إلى صورة متكاملة لما يتعلق بها من مختلف الجوانب وبما يحقق الأهداف المرجوة منها، مشيرًا إلى إضافة برنامج مؤقت داخل المبادرة يتعلق بالوحدات التي يتم تنفيذها في مختلف مدن الجيل الرابع سواء التي تنفذها الجهات الحكومية أو القطاع الخاص، بما يسهم في توفير وحدات سكنية لشرائح دخل متعددة بقواعد وإجراءات يتم الاتفاق عليها مع مسئولي البنك المركزي تتعلق بنسب الفوائد، وكذا عدد السنوات المسموح بها لسداد القروض.«
أما المهندس جمال نجم، نائب محافظ البنك المركزي، قال إن حجم مبادرة التمويل العقاري الجديدة لدعم قدرات الفئات محدودة ومتوسطة الدخل على تملك الوحدات السكنية تبلغ قيمتها 100 مليار جنيه كمرحلة أولى، وهي تستهدف تغطية نحو 200 ألف وحدة سكنية.
وأضاف نائب محافظ البنك المركزي، أنه بالنسبة للفئات محدودة الدخل الراغبة في الاستفادة من المبادرة، سيكون الحد الأقصى لسعر الوحدة السكنية بنسبة 350 ألف جنيه، كما سيكون الحد الأقصى للقسط الشهري 1127 جنيهًا، لافتًا إلى أن صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري سيقدم دعمًا نقديًا يصل إلى 15% من ثمن الوحدة لكل مستفيد حسب سنه ودخله، مشيرًا إلى أنه يشترط أن يكون الحد الأقصى لدخل المستفيد من محدودي الدخل 4500 جنيه للأعزب و6 آلاف جنيه للمتزوج.
وأشار «نجم»، إلى أنه بالنسبة لمتوسطي الدخل، فإن الحد الأقصى لسعر الوحدة السكنية ضمن المبادرة الجديدة 1.400 مليون جنيه، ويشترط أن يكون الحد الأقصى لدخل المستفيد 10 آلاف جنيه للأعزب، و16 ألف جنيه للمتزوج.
وذكر نائب محافظ البنك المركزي، أن المستفيد سوف يقوم بسداد 20% من ثمن الوحدة كمقدمة حجز، بينما يقوم البنك بتمويل 80% الباقية من ثمن الوحدة السكنية على فترة سداد تصل إلى 30 عامًا، بفائدة لا تتعدى 3%.
وأوضح «نجم»، أنه يشترط للحصول على التمويل أن تكون الوحدة السكنية كاملة التشطيب والمرافق وقابلة للتسجيل، لافتًا إلى أنه يمكن التعاقد على شقة تحت الإنشاء لكن الدخول في المبادرة يتم بعد الاستلام عندما تكون الوحدة كاملة التشطيب، مشيرًا إلى أن البنك الممول للوحدة السكنية سوف يقوم بعمل استقصاء لإثبات دخل الفرد المتقدم للاستفادة من المبادرة بهدف ضمان وصول الدعم لمستحقيه.
من جانبه، أوضح المهندس عمرو خطاب، المتحدث باسم وزارة الإسكان، أن مبادرة التمويل العقاري الجديدة تحت رعاية الرئيس عبد الفتاح السيسي، وهذه المبادرة تعمل على توفير فرص جيدة جدًا لكل فئات المجتمع، بالإضافة إلى الاستفادة بسكن مختلف الأنواع لجميع فئات المجتمعات بنظام التقسيط على فترات طويلة.
وأكد «خطاب»، أن المبادرة تشتمل على تفصيل كثيرة، وأن هناك تنسيقا بين جهات كثيرة في الدولة تحت إشراف رئيس مجلس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي بشأن هذه المبادرة؛ لأن هذا الملف يهم الشعب المصري بالكامل.
وأشار المتحدث باسم وزارة الإسكان، أن التنسيق يتم بين أطراف متعددة في الوزارة أولها صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، مع البنك المركزي حول المبادرة.
وأوضح أن المبادرة ستقدم فرصا للسكن مناسبة، بالإضافة إلى دعم قوي من ناحية التمويل العقاري للمواطنين، وتنفيذ شرائح مختلفة من الوحدات السكنية تشمل وحدات «75، و90، و100، و110، و120» مترًا تتناسب مع جميع فئات المجتمع، سواء بالمحافظات المختلفة أو المدن التي تنفذها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
من جانبه، قال المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، ووكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، إن المبادرة الجديدة للتمويل العقاري، ستحتاج إلى تدخل البنك المركزي في تسهيل إجراءات البنوك على العملاء، كما يجب تحديد توقيت زمني للعملاء المتقدمين في المبادرة للحصول على الموافقة أو الرفض، وفي حالة الرفض يجب على البنك ذكر السبب.
وأوضح رئيس غرفة التطوير العقاري، أن وصول الحد الأقصى لتمويل الوحدات السكنية إلى 1.4 مليون جنيه، سيرفع مقدمات الوحدات في المبادرة من 15 إلى 20%، مشيرًا إلى أنه يمكن لأصحاب المعاشات الاستفادة من هذه المبادرة، بشرط سداد 40% بحد أدنى من قيمة الوحدة كدفعة مقدمة، وألا يتعدى عمر العميل في نهاية القرض 75 سنة..
من ناحيته، تطرق المهندس محمود فاضل، رئيس شركة الوتيني للمقاولات، عن الوجه الآخر للمبادرة، كاشفًا عن مجموعة من الثغرات التي تتطلب إجراءات لسدها.
وأوضح «فاضل» أن هناك ثغرة فيما يتعلق بالحصول على قرض التمويل العقاري بعقد بيع صوري لإحدى الوحدات السكنية من القطاع الخاص، وبالتالي يجب وضع إجراءات داخل بنود المبادرة تعمل على منع التحايل، حتى يتم توجيه مبالغ المبادرة في الغرض الوحيد وهو تمويل السكن لمحدودي ومتوسطي الدخل.
كما أشار «فاضل»، إلى أن هناك ثغرة تتعلق بتمويل الوحدات السكنية المخالفة التي تم التصالح عليه، حيث يجب إخراج تلك الوحدات من نطاق المبادرة؛ لأن هذه الوحدات وإن كان تم التصالح عليها إلا أنها ستظل وحدات مخالفة، كما أن هذه الوحدات معظمها في المناطق السكنية العشوائية والتي تعمل الدولة على تطويرها مرة أخرى، ومن ثم فتوجيه قروض التمويل العقاري لتمويل وحدات بمناطق عشوائية أمر غير مُجدٍ.
ولفت رئيس شركة الوتيني للمقاولات، إلى وجود ثغرة أخرى تتعلق بتحديد سعر الوحدة لمحدودي الدخل بنحو 350 ألف جنيه كحد أقصى، موضحًا أن هذا البند سيعمل على عدم حصول عدد كبير من محدودي الدخل من الحصول على وحدات سكنية بالمدن الجديدة إلا من خلال طروحات الإسكان الاجتماعي؛ لأن هذه الأسعار غير متوافرة في وحدات القطاع الخاص، وبالتالي يجب رفع ثقف سعر الوحدة السكنية لمحدودي الدخل حتى يتمكن عدد كبير من المواطنين من الحصول على وحدات سكنية من القطاع الخاص دون انتظار لطروحات وزارة الإسكان.
البنود المالية
وحول البنود المصرفية والمالية للمبادرة، قال المصرفي محمد رجب، إن الفائدة في مبادرة التمويل العقاري الجديدة هي 3%، بينما الفائدة في السوق حاليًا أعلى من ذلك بكثير، وبالتالي فالبنك المركزي سيعوض البنوك وشركات التمويل العقاري بفرق الفائدة، كما إن فرق العائد سيغطي أشياء أخرى مثل مصاريف التقييم، والرهن، والتسجيل، والتأمين، وعمولة أعلى رصيد مدين، والعمولات والعوائد الأخرى التي يتم احتسابها من البنوك.
وأضاف «رجب»، أن وديعة الصيانة ستكون بنسبة 10% كحد أقصى من سعر الوحدة ضمن التمويل الموجود، فالتمويل يشمل سعر الشقة بالإضافة إلى وديعة الصيانة، كما أن هناك مصاريف إدارية بالنسبة لمحدودي الدخل ستكون 0.5%، وبالنسبة لمتوسطي الدخل 1%، يتم تقسيطها على عمر القرض بنفس فائدة الـ3% متناقصة.
وأشار رجب إلى أنه إلى أنه ستكون هناك ضمانات تأخذ على العميل، حيث سيكون هناك رهن من الدرجة الأولى تنازل عن التخصيص بصفة مؤقتة طوال فترة التمويل، ومن الممكن أن تكون هناك ضمانات أخرى تفرضها البنوك ولكن في إطار الشروط العامة التي وضعتها الهيئة العامة للرقابة المالية.
وأوضح أنه في حالة التأخير في سداد الأقساط يتم احتساب 2% على سعر العائد على الأقساط المؤخرة، أما في حالة تعثر العميل وطلب جدولة المديونية يتم السداد بسعر العائد المطبق 3% دون أي زيادة أخرى.
وأشار إلى أنه بالنسبة لوحدات محدودي الدخل، فإنه سيتم تقييم سعر الوحدة طبقًا لجدول معد من وزارة الإسكان أو هيئة المجتمعات العمرانية أو أحد المقيمين العقاريين يكون مسجلا في بيوت الخبرة لدى البنك المركزي، كما يشترط أن يكون الحد الأقصى لدخل الأعزب 4500 جنيه والأسرة 6 آلاف جنيه كحد أقصى.
وذكر أنه بالنسبة لمتوسطي الدخل، فإن الحد الأقصى لصافي دخل الأعزب 10 آلاف جنيه، وللمتزوج 14 ألف جنيه، وسعر الوحدة 1.400 مليون جنيه، مقسمة إلى شريحتين الأولى حتى 1.100 مليون جنيه يتم سداد 15% من ثمن الوحدة كمقدم حجز، ومن 1.100 حتى 1.400 مليون جنيه يتم سداد 20% من ثمن الوحدة كمقدم حجز.
ولفت إلى أن هناك استثناء بإعفاء المصابين وأسر الشهداء من القوات المسلحة والشرطة من شرط الحد الأقصى للدخل، بناء على الملفات التي تحول إلى البنوك من صندوق الإسكان الاجتماعي.
وفيما يتعلق بطريقة حساب الدخل الإضافي، فإن إجمالي الدخل سيكون عبارة عن صافي الدخل الشهري بالإضافة إلى نسبة لا تقل عن 10% ولا تزيد عن 50% من الأجر الإضافي، وبالنسبة لشهادة الدخل التي لا يذكر فيها صافي الدخل سيتم خصم 20% من إجمالي الرقم المكتوب.
وأكد «رجب»، أنه سيكون هناك تقييم ائتماني للعميل عن طريق الشركة المصرية للاستعلام الائتماني «أي سكور»، بالإضافة إلى تقييم رقمي يشمل: "مستوى الدخل الشهري، مدى انتظام الدخل الشهري، السن، الحالة الاجتماعية، مكان السكن ونوعه، الملاءة المالية، نوع التعليم، الوظيفة، السمعة".
وأوضح «رجب»، أن هناك أيضًا عناصر إضافية أخرى خاصة بأصحاب الدخل غير الثابت من أصحاب المهن الحرة والحرفيين وأصحاب النشاط التجاري والصناعي، من ضمن هذه العناصر: «دخل صافي، رصيد حركة البريد، رصيد حركة الحساب البنكي إن وجد، وجود نمط استهلاكي معين مع إثبات التزام العميل بالسداد مثل فواتير الكهرباء والتليفون المحمول والأرضي وأقسط السلع الاستهلاكية، أي التزامات يتحملها العميل يكون هناك إثبات لها يتم تقديمها من أجل تقييم الدخل من خلالها، الأعباء المالية الاجتماعية مثل أن يكون متزوجا ويعول عددا من الأبناء أو يعول الأب والأم يتم ذكره في التقييم، عمل الزوجة إن كانت تعمل، عدد سنوات مزاولة المهنة، نوع السكن والمنطقة السكنية التي يسكن بها».
وفيما يتعلق بجهات التمويل المشاركة، أكد الخبير المصرفي، أنه لا توجد معلومة مؤكدة حتى الآن عن البنوك المشاركة في المبادرة، لكن بصفة مبدئية البنوك الحكومية مثل «البنك الاهلى المصري، وبنك مصر، وبنك القاهرة، وبنك التعمير والإسكان»، ستكون على رأس البنوك المشاركة في المبادرة.
