الورقي
قنابل موقوتة تهدد الاستثمار العقاري.. «ملف»
يشهد السوق العقاري المصري، أزمات عديدة خلال الفترة الحالية، ولا سيما مع الحرب الروسية الأوكرانية والتي رفعت أسعار المواد الخام والشحن عالميًا، و«تجرى الرياح بما لا تشتهي السفن»، حيث جاء ارتفاع سعر الدولار، لمزيد من المشكلات، والتسبب في زيادة أسعار الحديد والأسمنت بشكل مبالغ فيه.
وأدت الأزمات السابقة في رفع سعر الوحدات السكنية وتخبطات في الأسواق سواء داخل القطاع العقاري أو الحديد والأسمنت، وهو الأمر الذي سيؤثر على حركة البيع والشراء والمشروعات القومية التي تقوم بها الحكومة وخاصة داخل العاصمة الإدارية الجديدة.
وفي السطور التالية، ترصد جريدة «النبأ»، أبرز المشكلات والأزمات التي تواجه القطاع العقاري وكيف سيؤثر ذلك على المشروعات الخاصة بالمطورين العقاريين والشركات ذات الاستثمار الصغير، وحقيقة أزمات الأراضي بمشروع العاصمة الإدارية الجديدة.
حجب الحديد والأسمنت
في البداية، تواجه أسعار الحديد والأسمنت، ارتفاعات متتالية منذ الغزو الروسي الأوكراني وحتى زيادة سعر الدولار ليكسر حاجز 18 جنيهًا أواخر شهر مارس الماضي.
ولم يقف الأمر إلى الارتفاعات فقط بل وصل إلى أزمات خاصة بحجب توريد الحديد أو الأسمنت للتجار أو شركات المقاولات، هو الأمر الذي أثار حالة من الغضب لدي الشركات، ومطالبات التجار بفتح باب الاستيراد.
وفي هذا السياق، قالت مصادر بشعبة مواد البناء بالاتحاد العام للغرفة التجارية، رفضت ذكر اسمها لـ«النبأ»، إن أسعار الحديد والأسمنت في ارتفاع مستمر منذ اندلاع الحرب الروسية الأوكرانية ثم أعقبتها زيادة سعر الدولار، متابعين: «والارتفاع ليس له علاقة بالأزمتين إنما جشع من المصانع والشركات لرفع الأسعار وعدم تحمل أي خسائر».
وأضافت المصادر: «أسعار الأسمنت ارتفعت خلال الشهر الماضي مع بداية إبريل الجاري لتصل إلى 1800 جنيه تسليم أرض مصنع أي بزيادة 800 جنيه في أقل من شهر والحديد إلى 21 ألف جنيه تسليم أرض مصنع، أي بزيادة 4 آلاف جنيه خلال 24 يوميًا».
وتابعت: «هذا بالإضافة إلى مصانع الحديد وشركات الأسمنت يمتنعون عن توزيع البضائع لمدة تقترب من شهر، هو الأمر الذي رفع أسعار النقل (الناولون) إلى 170 جنيهًا بدلًا من 50 جنيهًا لأن الجرار ينتظر بين 4 إلى 7 أيام لنقل الأسمنت بقيمة 50 أو 60 طنا».
وأشارت المصادر، إلى أن الحال نفسه في مصانع الحديد تخزن البضائع، وهذا الأمر أحدث ارتباكا في السوق، موضحًا أن ذلك يؤثر على خطة الإسكان والتعمير المدن الجديدة التي تسعي إليها الدولة، ويضر المشروعات القومية التي تقود بها الحكومة ولا سيما العاصمة الإدارية الجديدة.
أزمة احتكار
وأكدت المصادر، أن الزيادات التى طرأت على أسعار الحديد والأسمنت، وارتفاع أسعار الناولون، يتحملها المستهلك والمواطن، لافتًا إلى أن مصانع الحديد وشركات الأسمنت لديهم اكتفاء ذاتى أي إن الزيادة غير مبررة والأزمة أشبه بالاحتكار.
وطالبت المصادر الحكومة، بفتح باب الاستيراد وإلغاء قرار الإغراق مرة أخرى في شهر مايو المقبل، حتى يحدث توازن بين أسعار المحلي والمستورد وهو الأمر الذي سيجبر مصانع الحديد وشركات الأسمنت عن عدم تخزين البضائع وخفض الأسعار.
وواصلت: «لا يصح أن تكون شركات الحديد تتخطي مكاسبها فوق 20 مليار جنيه، وتخزن السلع وترفع الأسعار على حساب المستهلك وتقف حائلًا لتنفيذ خطة الدولة في خفض الأسعار، وتنفيذ مشروعاتها العملاقة التي ستأتي بالخير على جميع الشعب المصري.
واختتمت: «نحن مع تعظيم مكاسب الشركات والمصانع ولكن ليس بهذا الأسلوب الذي يضر بالمصالح العامة وتعطيش السوق، والاحتكار وعدم الإنتاج بنفس الطاقة من قبل التي لا تكفى حاجة السوق العقاري».
حديد عز يستحوذ على 65%
ومن ناحيته، قال مجدي الخربوطلي، تاجر حديد وأحد وكلاء «حديد عز»، إن أسعار الحديد شهدت ارتفاعات كبيرة خلال الفترة الفترة الماضية، حيث وصل سعر حديد عز إلى 20 ألف جنيه للطن تسليم مصنع ليصل إلى المستهلك 21 ألف جنيه، بينما وصل سعر حديد بشاى إلى 20980 جنيهًا لكل طن ليصل إلى المستهلك بحوالى 21500 جنيه.
وأضاف في تصريحات خاصة لـ«النبأ»، أن أزمة حجب توريد الحديد للشركات والتجار في طريقها إلى الحل، مؤكدًا أن المصانع بدأت توريد الحديد منذ الأحد الماضي، وخلال الشهر الجاري سيكون الحديد داخل جميع شركات المقاولات للبدء والمشروعات ومخازن التجار.
وأشار «الخربوطلي»، إلى أن شركات ومصانع الحديد حجبت السلعة حتى تتم قلة المعروض منها ثم رفع الأسعار ليصل الآن السعر إلى أكثر من 20 ألف جنيه، قائلًا: «الأزمة في عدم توفير حديد عز في الأسواق هو يمتلك 65% من إجمالي الإنتاج في مصر».
وتوقع تاجر الحديد، توازن السوق وعدم وجود ارتفاعات خلال الأيام القليلة القادمة، ولا سيما مع وضع أسعار المصانع بشكل لا يحملهم أي خسارة ويتوافق مع الأسعار العالمية، مشيرًا إلى أن الفترة المقبلة ستشهد توفير السلعة والتوريد سيكون بشكل منتظم.
بيان عاجل في البرلمان
وأصدر المهندس أمين مسعود، عضو مجلس النواب وأمين سر لجنة الإسكان والمرافق بالبرلمان، بيانًا عاجلًا تقدم به إلى المستشار الدكتور حنفى جبالى رئيس مجلس النواب؛ لتوجيهه إلى رئيس مجلس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولى، ووزراء الإسكان وقطاع الأعمال العام والتجارة والصناعة حول الارتفاع الجنوني فى أسعار الأسمنت.
وقال في البيان، إن سعر طن الأسمنت ارتفع خلال أيام قليلة من 800 جنيه إلى 1800 جنيه بزيادة وصلت إلى ألف جنيه مرة واحدة، مؤكدًا أن هذه الأمور لم تحدث منذ عدة عقود ولكن البعض من التجار الجشعين يستغلون الأحداث مثل الحرب الروسية الأوكرانية لإحداث فوضى فى الأسعار.
وطالب «مسعود»، بسرعة التحرك لوقف ارتفاع أسعار الاسمنت لتأثيره السلبى والخطير على حركة الإسكان والتشييد والبناء، مؤكدًا أنه لا يوجد أى مبرر لارتفاع أسعار الاسمنت.
وأضاف المهندس أمين مسعود، أن الأسمنت تتم صناعته من طفلة الجبال والجبس ومن المعروف أن أسعار الطاقة لم تشهد أى ارتفاع متسائلًا: «لماذا تترك الحكومة أصحاب مصانع الأسمنت يتحكمون فى أسعار الاسمنت دون أى أسباب؟»، مطالبًا بالتدخل الفورى والعاجل حتى يعود الاستقرار لأسعار الأسمنت».
وأكد أن حرية الاقتصاد لا تعنى عدم التدخل من الحكومة لضبط أسعار جميع السلع والمنتجات، لافتًا إلى أن استمرار ارتفاع أسعار الأسمنت سيؤدى إلى أضرار كبيرة بحركة الإسكان والتشييد والبناء خاصة أن كميات الأسمنت الذى يستخدم فى البناء يعادل 5 أضعاف الكميات المستخدمة من حديد التسليح.
ماراثون ارتفاع الحديد
كما وصف أمين سر لجنة الإسكان والمرافق بالبرلمان، الارتفاعات في أسعار الحديد بـ«ماراثون»، مطالبًا حكومة الدكتور مصطفى مدبولى رئيس مجلس الوزراء، في إحاطة بسرعة التدخل لوقف الارتفاعات غير المسبوقة وبصورة جنونية.
وتابع: «الشركات العقارية أصبحت على صفيح ساخن وسط تراجع في الطاقات الإنتاجية لبعض المصانع؛ نتيجة نقص الخامات عالميا مع ارتفاع سعر البترول والمعادن بشكل تاريخي بسبب الحرب الروسية الأوكرانية ما ساهم في قفزة تاريخية للمعدن محليًا».
ارتفاع نسبة المخاطرة
مع ارتفاع أسعار الحديد والأسمنت ومدخلات الإنتاج الخاصة بالسوق العقاري، زادت نسبة المخاطرة في تنفيذ الوحدات السكنية المتعاقد المطورين عليها أمام العملاء، وارتفعت نسبة خسارة المطورين العقاريين، حيث وصلت لمرحلة أن صغار الشركات العقارية مهددون بالخروج من السوق لعدم قدرتهم على الانتهاء من مشروعاتهم.
وقال المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري وشعبة الاستثمار العقاري، ووكيل لجنة الإسكان في مجلس النواب، إن أسعار العقارات ارتفعت بسبب ارتفاع أسعار مدخلات الصناعة حيث أسعار الحديد ارتفعت بنحو 40% والأسمنت بنحو 50%، لافتًا إلى أن سعر طن الحديد وصل إلى 21 ألف جنيه أما سعر الأسمنت فنسبة زيادته أقل نسبيا من الحديد.
وأضاف «شكرى»، أن هذا بجانب ارتفاع كل عناصر التشطيب بنسبة تقارب الحديد والأسمنت، متابعا: «تكلفة الإنشاء ارتفعت أيضا وأصبح على أي مطور التنفيذ وضع تلك الأعباء الجديدة في حساباته المالية».
وأوضح، رئيس غرفة التطوير العقاري، أن المطور العقاري سيتحمل خسائر الوحدات السكنية التى تعاقد عليها وطلبنا من رئيس الوزراء 3 أشهر، مدة تتم إضافتها على البرنامج الزمني لمواجهة ارتفاع الأسعار.
وشدد على ضرورة وضع مهلة 3 أشهر للمشروعات العقارية لمنح الشركات العقارية فرصة لتقييم الوضع وآثاره عليهم.
وأوضح «شكري»، أن الأزمة الروسية الأوكرانية أثرت بشكل كبير على أسعار العقارات خاصة أن الوحدات السكنية تشكل 50% من سوق الحديد، ولا بد من تكاتف المجتمع لمواجهة الأزمة في ارتفاع مواد البناء.
وتابع وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن الوقت الحالي هو الأنسب لشراء المنتج العقاري قبل زيادة الأسعار الفترة المقبلة بسبب الأزمة العالمية.
ولفت إلى أن قيمة تغير سعر الصرف أثر أيضا على أسعار العقارات وذلك بسبب تأثير سعر الدولار على الكثير من الأشياء المستوردة مثل الألومنيوم والنحاس والنيكل والأخشاب، وغيرها من الأدوات وهي التي تؤثر على زيادة التكلفة.
وأكد رئيس غرفة التطوير العقاري، أنه أصبح لا مجال من تعديل السعر وإعادة التسعير طبقًا للوضع الجديد. لافتا إلى أن البعض توقف عن البيع لحين استقرار الأوضاع، والبعض الآخر أعاد التسعير طبقا لرؤيته.
غضب من شركات الحديد والأسمنت
ومن ناحيته، عبر المهندس داكر عبداللاه، عضو شعبة الاستثمار العقارى باتحاد الغرف التجارية، عن غضبه الشديد من سياسة بعض الشركات والمصانع الخاصة بالحديد والأسمنت في التعامل مع أزمة ارتفاع سعر الدولار والحرب الروسية الأوكرانية، قائلًا: «خليهم يتصورا جنب بضائعهم.. ومحدش من المطورين العقاريين أو شركات مقاولات هياخد منهم حاجة».
وأضاف في تصريحات خاصة لـ«النبأ»، أن شركات الحديد والأسمنت لديها مخزون كاف وآمن من المنتجات وبـ«كثرة» ولكنهم يحجبون السلعة عن الشركات العقارية، لافتًا إلى أن ارتفاع الأسعار غير مبرر أيضًا.
وحول مشكلات التعاقد، أكد «عبداللاه»، أن هناك أزمات أمام المطور والمقاول والعملاء، بسبب ارتفاع أسعار العقارات بنسبة 30%، حيث كان التعاقد الذي تم بين المطور والعملاء قبل الزيادات الأخيرة.
وأشار عضو شعبة الاستثمار العقارى باتحاد الغرف التجارية، إلى أنه بالرغم من التقلبات في الأسواق إلا أن هناك قانونا يحمي المستهلك من تقلبات الأسواق والارتفاعات، متابعًا: «لكن في الوقت نفسه المطور هو الخاسر الأكبر، والذي سيتحمل ارتفاع التكلفة الإنتاجية لصناعة العقار».
تأثير حاد على الإسكان المتوسط والمحدود
وبدوره، قال المهندس عبد المجيد جادو، خبير التقييم العقاري، إن أسعار العقارات ارتفعت بسبب الدولار، والزيادات في أسعار الحديد والأسمنت، والخشب، متابعًا: «وهي ارتفاعات غير مبررة».
وأضاف في تصريحات خاصة لـ«النبأ»، أن تأثير تلك الزيادات كان حادًا على الإسكان المتوسط والمحدود، ولكن الإسكان الفاخر كان التأثير نسبيا، لافتًا إلى أن الخرسانة عامل أساسي في تكلفة الإسكان المتوسط والمحدود حيث إنها تمثل من 20% إلى 25% من إجمالي إنتاج الوحدة.
وعن التعاقدات ما قبل تسليم الوحدات أشار «جاد»، إلى أن المطور العقاري يتحمل تلك الخسائر، وليس على المستهلك ضرر، مشددًا على ضرورة دراسة تلك الزيادات وتأثيرها على السوق العقاري والتكلفة الحقيقة من قبل الشركات العقارية لوضع توازن الخسائر الطرفين، لأن المستهلك سيواجه تأخرا في تسلم الوحدات أيضًا.
وأوضح خبير التقييم العقاري، أن هناك مطورين خلال عقودهم يضعون شروطا تضخمية لسنوات قادمة، وهو أمر يحمي الشركات العقارية من تقلبات الأسواق، ويساعد في تغطية المفاجآت من أزمات خاصة بالعرض والطلب.
تأخر في استلام الوحدات أحد الحلول
بينما قال عصام هلال عفيفى، عضو لجنة الإسكان والإدارة المحلية والنقل بمجلس الشيوخ، إن أزمة التعاقدات الخاصة بالمطور العقاري، أمر متكرر في مصر وجميع دول العالم، متابعًا: «ولكن في نفس الوقت يضع المطور العقاري نسبة مخاطرة عند دخول أي مشروع ويحدد أرباحه وخسائره».
وأضاف في تصريحات خاصة لـ«النبأ»، أن خسائر المطور العقاري لن تكون «فادجة» بالطريقة التي يتوقعها البعض، لافتًا إلى أن الارتفاع في العقارات ليس كبيرًا ولن يشعر بها المطور ولا المستهلك.
وتوقع «عفيفي»، حل أزمة ارتفاع أسعار العقارات خلال وقت قريب، لافتًا إلى أنها مؤقتة نتيجة الحرب الروسية الأوكرانية والتى تسببت في ارتفاع سعر الصرف أمام الجنيه.
وأشار عضو لجنة الإسكان، إلى أنه سينتج عن الأزمة تأجيل لتسليم الوحدات المتعاقد عليها مع المستهلك أو يتدخل المطور العقاري في تفاوض مباشر مع المستهلك لتعديل الأسعار المتفق عليها.
وعن خروج صغار المطورين من السوق، استبعد النائب عصام هلال عفيفى حدوث ذلك، قائلًا: «السوق متعرض لمثل هذه المخاطر ويتوقعها المطور العقاري ويستطيع أن يتخطاها بسهولة».
وقف حركة بيع الأراضي بالعاصمة الإدارية
وفي سياق متصل، ترددت أنباء خلال الفترة الماضية حول غضب بين شركات المطورين العقاريين بعد بيع أراض من 5 إلى 20 فدانا بالعاصمة الإدارية الجديدة، وارتفع سعرها خلال أيام من توقيع العقود؛ نتيجة زيادة أسعار الوحدات السكنية، وهو الأمر الذي أوقف حركة البيع والشراء بالأراضي الخاصة بالمشروعات المنفذة بالعاصمة.
وجاء ذلك في الوقت نفسه الذي حُدد فيه سعر البيع فى المبانى المتنوعة فى العاصمة الإدارية الجديدة بقيمة لا يقل عن 15 ألف جنيه للمتر، وهو يعتبر سعر التكلفة الحقيقي، فى المرحلة الراهنة فى ضوء ارتفاع أسعار مواد البناء، أما بالنسبة للشركات، في حالة التأكد من جدوى المشروعات وقدرة المطور على استكماله فمن الواجب عدم خفض سعر البيع عن 27 ألف جنيه للمتر.
وتواصلت «النبأ» مع مصادر داخل غرفة الاستثمار العقاري بالاتحاد العام للغرف التجارية، رفضت ذكر اسمها، حيث نفت ما تردد حول حالة الغضب بين المطورين العقاريين بسبب بيع الأراضي بسعر أقل، مؤكدة أن العمليات الخاص بشراء أراضي العاصمة الإدارية من قبل الشركات أو الأفراد تسير بشكل منتظم وليس هناك أي غضب بين المطورين.
وأوضحت المصادر، أنه بالطبع هناك خسائر لبعض المستثمرين العقاريين الذين أقدموا على بيع الأراضي بسعر أقل، ولكن هذا لن يؤثر على عمليات البيع، بنفس السعر القديم والمكتوب بالعقود.
وأضافت المصادر، أن حركة البيع الخاصة بالعقارات بالعاصمة الإدارية في الوقت الحالي تشهد حالة من النوم والهدوء النسبي؛ نتيجة أن السوق يعاني من «الهوجاء»، وعدم استيعاب ارتفاع الأسعار المواد الخام ومدخلات صناعة الوحدة السكنية، من معظم الأفراد سواء كان مستهلكا عقاريا أو مطورا عقاريا.
وأشارت المصادر، إلى أن الارتفاعات جاءت مع قرب حلول شهر رمضان، وهو المعروف فيه انخفاض الطلب على العقار، والأراضي الزراعية، هو الأمر الذي تسبب أيضًا فى خمول السوق.
